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Dienstag, 13 Februar 2024 10:06

Steuerfreier Verkauf der geerbten Immobilie

Der Bundesfinanzhof hat in letzter Instanz entschieden: Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft eine Immobilie aus dem Nachlass dieser Erbengemeinschaft herauskauft und weiterverkauft, muss er auf den Gewinn keine Einkommensteuer bezahlen.
Der BFH begründet seine Entscheidung wie folgt: Voraussetzung für die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Der Verkauf ist in diesem Fall kein Spekulationsgeschäft.
BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az.: IX R 13/22

Quelle: eigene Recherche, asscompac, Foto: © Andrii Zastrozhnov / Adobe Stock

Die Richter des Finanzgericht Rheinland-Pfalz haben Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide und an der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Die Finanzrichter haben entschieden, dass die Vollziehung der entsprechenden Grundsteuerwertbescheide wegen „ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit“ auszusetzen ist.

Die Richter bezweifeln vor allem, ob die Bodenrichtwerte rechtmäßig zustande gekommen seien. Zudem äußern die Richter Bedenken bezüglich der Datengrundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Bewertungsregelungen bekundeten die Richter im Hinblick auf eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes. Der Gleichheitssatz begründe für das Bewertungsrecht ein Gebot der realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung. Den Richtern zufolge sei bereits nicht eindeutig, was der genaue Belastungsgrund der Grundsteuer sein solle. Nicht klar sei außerdem, wie überprüft werden könne, ob die durch das Bewertungssystem erreichten Bewertungsergebnisse „relationsgerecht“ seien, also tatsächlich bestehende Wertunterschiede angemessen abbilden könnten.

Zudem meldete das Finanzgericht „ernstliche Zweifel“ daran an, ob die Regelungen des Bewertungsgesetzes überhaupt geeignet seien, eine realitäts- und relationsgerechte Grundstücksbewertung zu erreichen. So würden hochwertige Immobilien systematisch unterbewertet und Immobilien in weniger begehrten Lagen bzw. in schlechterem baulichem Zustand oder mit weniger hochwertigen Ausstattungsmerkmalen systematisch überbewertet. Die Regelungen würden zudem in erheblichem Umfang zu Wertverschiebungen führen, sodass insgesamt nicht mehr von einer gleichheitsgerechten Bewertung ausgegangen werden könne.
Des Weiteren spricht das Finanzgericht von einem gleichheitswidrigen Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte: Die Werte würden häufig aus der Aufteilung von Gesamtkaufpreisen in einen Gebäude- und einen Bodenanteil ermittelt, ohne dass den Gutachterausschüssen effektive Instrumente zur Sachverhaltsermittlung und Verifikation der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung stünden.
Das Finanzgericht weist explizit darauf hin, dass es sich um zwei Einzelfälle handelt, über die zudem erst im einstweiligen Rechtsschutz entschieden wurde. Die Aussetzung der Vollziehung der ergangenen Grundsteuerwertbescheide habe zwar zur Folge, dass auch die Vollziehung der in den Streitfällen künftig auf den 01.01.2025 zu erlassenden Grundsteuerbescheide von Gesetzes wegen ausgesetzt werde. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Beschwerde zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler hatten bereits im April Musterklagen angekündigt. Als Grundlage diente ein Rechtsgutachten von Prof. Gregor Kirchhof. Darin kam der Verfassungsrechtler zu dem Ergebnis, dass das neue Grundsteuergesetz des Bundes verfassungswidrig sei. Kirchhof erachtete gerade die Bodenrichtwerte für ungeeignet, Grundlage für eine Grundsteuer zu sein.
(Beschlüsse des FG Rh-Pf. vom 23.11.2023; Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23

Quelle: eigene Recherche, asscompact, Foto: © RomanR / Adobe Stock

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Quelle: eigene Recherche, Foto: © Gehkah / Adobe Stock



In vielen Marktsegmenten steigen die Kaltmieten durch erhöhte Nachfrage, sei es bei der Mietwohnung im Mehrfamilienhaus, dem vermieteten Einfamilienhaus oder der vermieteten Eigentumswohnung. Neuvermietungen – besonders in Mehrfamilienhäusern - machen oft einen deutlichen Sprung bei der Kaltmiete. Und in allen Marktsegmenten steigen zusätzlich die Betriebs- und Heizkosten.

Laut statistischem Bundesamt lag die Mietbelastungsquote 2022 im Durchschnitt bei 27,8 % des Einkommens bei Mietern in Mehrfamilienhäusern, die ihre Wohnung vor 2019 angemietet hatten. Bei Mietern die nach 2019 einen Mietvertrag geschlossen haben lag die Mietbelastungsquote schon bei 29,5 % des Einkommens. Mieter von Einfamilienhäusern haben eine noch höhere Mietbelastungsquote.

Deutsche Mieter geben damit im Schnitt 30% Ihres Einkommens für Miete aus.

Bei wenig Mietangeboten und durch diverse Faktoren viel Mietnachfrage werden die Kaltmieten weiter steigen. Wo früher 5,- Euro/m² die Norm war, sind heute 30% mehr die Regel.

Durch schwankende, im Mittel aber steigenden Energie- und Betriebskosten werden die Mietnebenkosten zunehmend schwerer im Voraus kalkulierbar, mit hoher Wahrscheinlichkeit aber spürbar steigen.

Das wird zwar langfristig bei energetisch nicht sanierten Häusern auf die Kaltmiete drücken. In Summe wird die Mietbelastungsquote aber auch bei diesen Wohnungen steigen.

Die energetische Sanierung und Verbesserung der technischen Gebäudeausstattung macht für Mieter, Vermieter und die Umwelt in jedem Fall Sinn. Für Mieter werden die Mietbelastungsquote durch geringere Mietnebenkosten deutlich geringer sein als bei energetisch nicht saniertem Wohnraum. Und Vermieter haben durch die Verbesserung der technischen Gebäudeausstattung (Heizung, Dämmung, digitale Verkabelung, Balkone, etc.) viel bessere Vermietungschancen, weniger Fluktuation der Mieter und bessere Chancen eine höhere Kaltmiete zu erzielen. Und auch die Umwelt in den Genuss geringerer Emissionen.

Fazit: ein energetisch saniertes und modern ausgestattetes Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus und jede energetisch sanierte und modern ausgestattete Eigentumswohnung ist für alle ein Gewinn.

Quelle: statistisches Bundesamt, eigene Recherche, Foto: © Koto Amatsukami / Adobe Stock

Käufer und Verkäufer sind unsicher ob Zinsen und die Preise wieder steigen, weiter fallen oder sich auf aktuellem Niveau einpendeln. Ganz besondere Verunsicherung schafft infolge der gestiegenen Energiekosten das Thema Energieeffizienz.

Diese Unsicherheit und der hohe Beratungsbedarf führen dazu, dass private Immobilienverkäufe stark rückläufig sind. Gefragt sind gut ausgebildete und erfahrene Immobilienmakler, der beide Seiten optimal betreuen.

Denn trotz Digitalisierung und hohem Informationsfluss ist eine gute Beratung unersetzlich. Einen exzellenten Service können nur top aus- und weitergebildete Makler bieten.

Und nur bei einer marktgerechten Verkaufspreisermittlung unter Berücksichtigung der Energieeffizienz der Immobilie kann der Verkaufsprozess für den Verkäufer erfolgreich gestaltet werden.

Für den Käufer ist die Unterstützung bei der Finanzierung wieder viel wichtiger geworden. Auch müssen Investitionen in die Immobiliensubstanz und die Herausforderungen der Energieeffizienz schon vor der Finanzierungsanfrage dargestellt werden. Denn nicht mehr nur die Lage der Immobilie, sondern auch die Energieeffizienzklasse entscheidet über den Wert einer Immobilie. Das führt zu z.T. erheblichen Preisabschlägen für energetisch nicht zukunftsfähige Immobilien.

Fazit: ein gut ausgebildeter und erfahrenen Immobilienmakler kann Käufern und Verkäufern viel Wert sein.

Quelle: AssCompact, eigene Recherche, Foto: © metamorworks / Adobe Stock

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