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Erstmals seit Herbst 2019 senkt die Europäische Zentralbank wie erwartet die Leitzinsen. Für den weiteren Jahresverlauf hat die EZB keine weiteren Zinsschritte in Aussicht gestellt.

Nach Meinung der Finanzierungsexperten wird die Leitzinssenkung keine spürbaren Auswirkungen auf die langfristigen Kreditzinsen haben, weil die Finanzmärkte bereits mehrere Zinssenkungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte in diesem Jahr eingepreist haben.

Dies wird keine allzu große Auswirkung auf die Immobilienmärkte haben, da der Leitzins seinerseits keinen nennenswerten Einfluss auf die Zinsen von zehnjährigen Immobilienfinanzierungen hat.

Kurz- und mittelfristig rechnen die Finanzexperten mit eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen mit einer sehr geringe Schwankungsbreite.

Mit dem Immobilienkauf warten lohnt sich nicht

Die Finanzierungsexperten stimmen darin überein, dass Kaufinteressierte bzw. Bauherren ihr Vorhaben nicht hinausschieben. Die Rückkehr auf ein Bauzinsniveau zwischen 1% und 2% ist illusorisch. Immobilieninteressenten sollten mit ihrem Kaufvorhaben daher nicht länger warten – die Talsohle bei den Immobilienpreisen scheint seit einigen Quartalen durchschritten. Es ist abzusehen, dass gerade in den Metropolen und strukturstarken Ballungsräumen die Immobilienpreise schon kurzfristig tendenziell wieder steigen dürften. Zudem übersteigt die Immobiliennachfrage auch heute noch bei Weitem das Angebot. Hinzu kommen immer mehr Mieter, die wegen weiter steigender Mieten in den Kaufmarkt strömen werden.

Es spricht also alles dafür, sich den Traum von den eigenen vier Wänden jetzt zu erfüllen.

Quelle: AssCompacgt, eigene Recherche

Wie die aktuelle GeoMap-Analyse zeigt, hat der Boom möblierter Wohnungen in den Metropolen nun auch die deutschen Mittelstädte erreicht.

Berlin bleibt mit ca. 25% möblierten Wohnungen bei den Mietanzeigen Spitzenreiter am deutschen Mietmarkt für möblierte Wohnungen. Aber auch mittelgroße Städte erreichen bereits über 18%.

Berlin bleibt auch der teuerste HotSpot in Deutschland mit einem Medianmietpreis von 23 Euro pro m² für möblierte Wohnungen. Unmöblierte Wohnung in Berlin sind mit rund 15 Euro pro m² um ca. 8 Euro pro m² preiswerter.

München verteidigte den 2. Platz. Im Jahr 2023 betrug der Anteil an möblierten Wohnungen ca. 22%. Die Preisdifferenz zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen ist hier mit 5,89 Euro pro m² deutlich kleiner als in Berlin. Allerdings sind die Mieten mit einen Medianmietpreis von 26,67 Euro pro m² für möblierte Wohnung und 20,78 Euro pro m² für unmöblierte Wohnungen höher als in Berlin.

Die Metropolen Stuttgart und Frankfurt am Main haben mit 18% ebenfalls einen bedeutenden Anteil an möblierten Wohnungen. Die angebotenen möblierten Wohnungen waren 2023 um jeweils um 5,92 Euro und 6,68 Euro pro Quadratmeter teurer als die unmöblierten Wohnungen. In Leipzig sind die Preisunterschiede mit 2,82 Euro pro m² deutlich geringer.

Die möblierten Wohnungen boomen nicht nur in den Metropolen. Städte wie Industriestädte Erlangen, Sindelfingen, Böblingen, Friedrichshafen, sowie der Universitätsstädte Konstanz, Freiburg im Breisgau, Bayreuth und Bamberg haben mittlerweile einen Anteil 18% bis von 20% an möblierten Angeboten.

Quelle: Eigene Recherche, AssCompact.

Samstag, 20 April 2024 15:17

Ist Barrierefreiheit nachrüsten erlaubt?

Ja, wenn es nicht stört, ist die gute Nachricht.

Denn grundsätzlich sind bei Gemeinschaftseigentumswohnungen nachträgliche bauliche Veränderungen nur mit entsprechenden Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft möglich. 

In zwei konkreten Fällen zum barrierefreien Umbau ging es um einen Fahrstuhl und eine Terrasse, die jeweils eine Rampe erhalten sollten. Beide Wohnungseigentümer wollten die Kosten selbst tragen. Die Bitten wurden seitens der Eigentümerversammlung abgelehnt, obwohl

es ein Recht auf bauliche Veränderungen gibt, wenn diese der Barrierefreiheit dienen.

Letztlich mussten die Eigentümer zustimmen, denn eine Grenze sei erst dann überschritten, wenn die Wohnanlage „grundlegend umgestaltet“ wird oder die anderen Eigentümer „unbillig benachteiligt“ würden. Beides traf hier nicht zu. Eigentümer dürfen laut der BGH- Entscheidung angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen.

Quelle: Eigene Recherche, IVD-West, BGH-Urteil: V ZR 244/22 u. a., Foto: © Prostock-studio / Adobe Stock

Die privaten Vermieter in Deutschland stellen ca. 60% der Mietwohnungen und sind von der Wohnungspolitik weiterhin verunsichert. Sie halten sich bei energetischen Sanierungen zurück und bleiben bei Mietanpassungen moderat. Dies zeigt eine aktuelle Umfrage von Deutschland.Immobilien und dem Institut der deutschen Wirtschaft.

Zurückhaltung bei energetischer Sanierung

Mehr als 50% der Vermieter haben bereits energetische Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Am häufigsten wurden die Heizungen ausgetauscht, um langfristige Energieeinsparungen und eine Steigerung der Mieterzufriedenheit zu erzielen.

Als häufigstes Argument für Nichtsanierung wurden die hohe finanzielle Belastung, die Komplexität der Sanierungsprojekte und gesetzliche sowie regulatorische Hürden genannt.

Private Vermieter drehen nur zur Hälfte an Preisschraube

Bei neuen Mietverträgen erhöht die eine Hälfte der Vermieter moderat, die andere Hälfte lässt die Mieten unverändert.

Bei bestehenden Mietverhältnissen haben ca. 50% die Mietpreise im vergangenen Jahr nicht erhöht. Und 27% nur infolge der gestiegenen Betriebskosten. Nur ca. 23 % haben die die Mieten wegen gestiegener Nachfrage, Renovierungen oder wirtschaftlichen Gründen erhöht.

Knapp die Hälfte der privaten Vermieter halten ihre Mieten im Bestand längere Zeit konstant. Rund 1/3 nehmen alle paar Jahre moderate Anpassungen vor. Nur 5% passen die Bestandsmieten fortlaufend an den Markt an. Wie die Studienautoren hierzu anmerken, tragen die privaten Vermieter mit ihrer Preispolitik und ihrer langfristigen Orientierung maßgeblich zur Stabilität des Wohnungsmarktes bei.

Quelle: eigene Recherche, AssCompact und Vermieterreport, Foto: © fukez84 / Adobe Stock

Den gesamte Vermieterreport können Sie hier kostenfrei herunterladen:deutschland.immobilien.de.

Dienstag, 13 Februar 2024 10:06

Steuerfreier Verkauf der geerbten Immobilie

Der Bundesfinanzhof hat in letzter Instanz entschieden: Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft eine Immobilie aus dem Nachlass dieser Erbengemeinschaft herauskauft und weiterverkauft, muss er auf den Gewinn keine Einkommensteuer bezahlen.
Der BFH begründet seine Entscheidung wie folgt: Voraussetzung für die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Der Verkauf ist in diesem Fall kein Spekulationsgeschäft.
BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az.: IX R 13/22

Quelle: eigene Recherche, asscompac, Foto: © Andrii Zastrozhnov / Adobe Stock

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