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Montag, 13 September 2021 18:45

Ist stellvertretend kündigen wirksam ?

Private Vermieter überlassen die Bewirtschaftung ihrer Mietobjekte oft einer externen Hausverwaltung oder einem nahen Familienangehörigem. Das ist rechtlich zulässig. Nicht alle Aufgaben müssen Vermieter selber erledigen, denn sonst sind die Mietobjekte eine zeitlich viel zu aufwendige Nebentätigkeit.

Aber aufgepasst wenn eine Kündigung ausgesprochen werden soll! Die Mieterin eines Wuppertaler Mietobjektes hatte Mietrückstände und ihr wurde gekündigt. Die schriftliche Kündigung auf dem Briefpapier des Vermieters war jedoch in der Wir-Form verfasst und mit dem Kürzel “i. A.” – also “im Auftrag” – unterzeichnet. Die Mieterin erachtete das Schreiben für unwirksam und weigerten sich auszuziehen. Der Vermieter reagierte darauf wiederrum mit einer Räumungsklage.

Die Richter betrachteten die Kündigung als unwirksam. Aus Sicht des Gerichts hatte der Vermieter die geforderte Schriftform nicht gewahrt, da aus dem Schreiben nicht hervorging, dass der Unterzeichnende in Stellvertretung des Vermieters handelte und nicht nur als Bote fungierte. Dazu wäre aus höchstrichterlicher Rechtsprechung ein expliziter Hinweis auf die Bevollmächtigung im Schreiben notwendig gewesen. Wer ein Schreiben mit “i. A.” unterzeichne, übernehme keine Verantwortung für dessen Inhalt, so die Richter. Vielmehr gebe er oder sie zu verstehen, dass hier nur eine “Boten-Rolle” übernommen werde. Eine Kündigung „im Auftrag“ ist ein höchstrichterliches Tabu. Das Landgericht Wuppertal bestätigte mit dem Urteil, dass eine Kündigung wegen Nichtbeachtung der sich aus § 568 Abs. 1 BGB ergebenden Schriftform unwirksam sei. 

(Landgericht Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 - 9 T 128/21)

Quelle: eigene Recherche, ImmobilienScout24 Foto: bartusp / 123RF

Bei Eigentumswohnung und besonders bei Mietwohnungen ist die Haustierhaltung immer wieder strittig. 

Unstrittig ist:

  • Ein generelles Verbot ist unwirksam
  • Kleintierhaltung in der Mietwohnung kann nicht grundsätzlich verboten werden.
  • Auch Hunde und Katzen dürfen nicht generell verboten werden
  • Ein Verbot kann es für Tiere geben, die Lärm oder Gestank verursachen oder gefährlich sind.
  • Aus wichtigen Gründen kann die Erlaubnis zur Tierhaltung aufgehoben werden

Wer sind Haustiere:

Haustiere sind in der Regel diejenigen Tiere, die in einer Zoohandlung verkauft werden. Wild- und Nutztiere sind in der Regel keine Haustiere.

Kleintiere:

Kaninchen, Fische, Meerschweinchen, Wellensittiche, etc. dürfen in der Mietwohnung gehalten werden. Denn Kleintiere lassen die Wohnung ganz und stören keine. Frettchen in der Wohnung dürfen allerdings nach Ansicht einiger Gerichte verboten werden, weil sie stinken und die Wohnung arg verschmutzen können (AG Köln; Az.: 2 C 340/11). Auch zu laute Vögel können zu einem Verbot führen.

Katzen- oder Hundehaltung:

Um späteren Ärger zu vermeiden, sollten Mieter vorher mit dem Vermieter klären, ob die ausgewählte Katze oder der Hund erlaubt wird. Denn der Vermieter muss auch die Bedürfnisse der anderen Mieter berücksichtigen, sich durch das Haustier gestört fühlen könnten.

Listenhunde

Wenn eine Hunderase in der Rasseliste als gefährlich angesehen oder eine Gefährlichkeit vermutet wird, wird von Listenhunden (Kampfhund) gesprochen. Diese bundesweite Rasseliste (von einzelnen Bundesländern noch individuell erweitert) ist allerdings sehr umstritten. Je nach Rasse und Bundesland gibt es verschiedene Haltungseinschränkungen. Hier muss der Vermieter um Erlaubnis zur Haltung gefragt werden.

Exotisch oder gefährlich:

Die Haltung in einer Mietwohnung von Vogelspinnen, Reptilien, Gift- oder Würgeschlangen müssen jeweils vom Vermieter genehmigt werden. Halter von ungewöhnlichen Haustieren benötigen zusätzlich eine Halteerlaubnis nach Vorschrift des jeweiligen Landesstraf- und Verordnungsgesetzes.

Tierischer Besuch:

Besuch mit tierischem Anhang kann der Vermieter nicht untersagen. Allerdings sollten sich die Besucher (Mensch und Tier) so benehmen, dass sie niemanden belästigen und nicht zu oft oder zu lange bleiben. Und ein Besuch über mehrere Wochen kann schon kein Besuch mehr sein.

Quelle: eigene Recherche, Immowelt    Foto: wohnträume

Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes hat die Bundesregierung ein "Recht auf schnelles Internet" für alle Bürger gesetzlich verankert. 12 Milliarden Euro stellt der Bund zur Förderung der Glasfaseranbindungen zur Verfügung. Zeitgleichzeitig wird „Das Graue-Flecken-Förderprogramm“ neu aufgelegt. Ziel ist, dass Glasfaseranschlüsse oder vergleichbar schnelle Internetanbindungen in deutschen Wohnungen Standard werden. Aber was bedeutet das Fehlen eines solchen Anschlusses heute und in Zukunft für den Wert Ihrer Immobilie?

„Lage, Lage, Lage“ kennt jeder. Denn die Lage einer Immobilie hat und wird auch weiterhin den Wert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen. Je nach Zielgruppe sind eine idyllische Umgebung oder ein lebhaftes Stadtviertel wichtig. Für alle aber ist die analoge und die zunehmend die digitale Infrastruktur das Wichtigste. Insbesondere für das beliebter werdende Wohnen und Arbeiten im Homeoffice auf dem Land gilt: Je besser die Verkehrsanbindung an die nächste Metropolregion, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Und wer auf dem Land lebt und im Home-Office arbeitet, möchte und muss mit der weiten Welt verbunden sein.

Eine aktuelle Umfrage des Eutelsat-Breitbanddienstleisters konnect mit über 2.000 Teilnehmern hat ergeben: „Lahmt das Internet, sinkt das Kaufinteresse“. Jeder Zehnte würde vom Kauf einer Immobilie absehen und für mehr als 20% der Befragten wäre die Immobilie 10 bis 20% weniger wert, wenn der Internetanschluss nicht den Erwartungen entspricht. Neben Lage, Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz ist eine hochwertige Breitbandverbindung zu einem wichtigen Kriterium bei der Immobilienauswahl geworden. Weitere Ergebnisse der Umfrage: Der Internetanschluss liegt bei den Kaufkriterien gleichauf mit der Größe der Immobilie. Die Interessenten stufen einen hochwertiger Internetzugang höher ein als einen Garten oder die Nähe zu Einkaufsgelegenheiten und dem ÖPNV. 25% der Befragten würden lieber auf den Garten als auf eine hochwertige Internetverbindung verzichten.

Quelle: eigene Recherche, IVD Immo Professional West

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