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Für 2023 hat die Bundesregierung eine ganze Reihe von Steuerrechtsänderungen zur Entlastung der Steuerzahler auf den Weg gebracht. Durch die geplanten Maßnahmen sollen die Steuerzahler in 2023 um 3,16 Mrd. Euro und bis 2026 um insgesamt ca. 6,9 Mrd. Euro entlastet werden.

Erhöhung des Sparer-Pauschbetrags

Der Sparer-Pauschbetrag soll von derzeit 801 Euro auf 1.000 Euro für Alleinstehende und von 1.602 auf 2.000 Euro für Ehegatten bzw. Lebenspartner zu erhöhen. 

Erweiterte Nutzung steuerliche Identifikationsnummer

Die Nutzung der steuerlichen Identifikationsnummer soll erweitert und dadurch z.B. die Auszahlung zukünftiger Leistungen des Bundes wie zum Beispiel Nothilfen oder Klimagelder erleichtert werden.

Vollständiger Sonderausgabenabzug bei der Rente

Um eine doppelte Besteuerung zu vermieden, soll der vollständige Sonderausgabenabzug für Altersvorsorgeaufwendungen auf 2023 vorgezogen werden.

Grundrentenzuschlag wird steuerfrei gestellt

Der Grundrentenzuschlag für Niedrigeinkommensbezieher soll steuerfrei gestellt werden. Dadurch könnte der Grundrentenzuschlag ungeschmälert zur Sicherung des Lebensunterhalts beitragen. 

Erhöhung Ausbildungsfreibetrag für volljährige Kinder

Der Ausbildungsfreibetrag für volljährige Kinder, die sich in Berufsausbildung befinden und auswärts untergebracht sind, soll von 924 Euro auf 1.200 Euro pro Kalenderjahr erhöht werden.

Verbesserte Abschreibung für Immobilien

Zur steuerlichen Verbesserung der Abschreibung von Immobilien, die nach dem 31.12.2023 fertiggestellt werden, soll der lineare AfA-Satz von 2 auf 3% angehoben werden. Damit würden zukünftig alle Gebäude grundsätzlich über einen Zeitraum von nur noch 33 Jahren statt wie bisher über 50 Jahre abgeschrieben.

Quellen: eigene Recherche, assCompact, Foto: © ginasanders / 123RF

Es mag sich so anfühlen, als lebten wir gerade in einer Immobilienblase, aber das wird nicht ewig so bleiben. Und wenn die Blase platzt, wird der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in den nächsten Jahren zu einer echten Herausforderung. Das heißt: Sie sollten jetzt schnell noch versuchen Ihren Gewinn zu verdienen. Und so geht's wenn Sie kein Maklerprovision bezahlen wollen:

Vorbereitung
Schnell eine Anzeige ins Internet stellen und schauen was passiert.  Mit dieser Einstellung werden Sie höchstwahrscheinlich keine Kaufinteressenten finden und wenn doch, Ihre Immobilie weit unter Wert verkaufen. Bevor die Verkaufsanzeige veröffentlicht wird müssen Informationen über den regionalen Immobilienmarkt eingeholt und der Wert der Immobilie ermittelt werden. Sie müssen alle Unterlagen für den Verkauf aktualisieren oder neu einholen. (z.B. Grundrisse, Flurkarte, aktueller Grundbuchauszug, gültiger Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Baulastenkataster, Altlastenkataster). Die Immobilie muss innen und außen für die Besichtigungen optimal vorbereit werden. Planen Sie genügend Zeit für Behördengänge, Kommunikation mit Interessenten und Besichtigungen mit potenziellen Käufern ein. Bereiten Sie sich auf alle möglichen Fragen der Interessenten vor.

Kaufpreis festlegen
Viele Haus- oder Wohnungsbesitzer nehmen den Kaufpreis den sie einst ausgaben plus einem „emotionalem Gewinn“. Der Verkaufswert kann aber weit darunter oder darüber liegen. Entscheidend für die Höhe des realistischen Verkaufspreises sind am Ende Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs. Diesen vorauszusehen, erfordert viel Erfahrung. Eine Grundlage für die Verkaufspreisfindung bildet der tatsächliche Wert der Immobilie. Um diesen zu ermitteln, können Sie die ortsüblichen Immobilienpreise vergleichbarer Immobilien analysieren. Aber Achtung: Dies sind Angebotspreise und nicht die tatsächlichen Verkaufspreise. Einen verlässlichen und objektiven Wert erhalten Sie nur von einem ausgebildeten Gutachter oder erfahrenen, lokalen Makler.

Präsentation
Niemand möchte eine Immobilie kaufen, die bereits auf den ersten Blick ungemütlich und unaufgeräumt wirken. Bevor Sie Ihre Immobilie für die Vermarktung und Besichtigungen freigeben, sollte diese ansprechend aussehen. Machen Sie Ordnung.  In den Räumen, in Keller, Garage und Garten. Lassen Sie keine persönlichen Gegenstände herumliegen, die bei der Besichtigung ablenken können oder wertvoll sind. Investieren Sie in Ihren Verkaufserlös und beseitigen Sie Sie die größten optischen Mängel (Wände neu streichen, Duschvorhang erneuern, etc.). Fotos von innen und außen müssen hochwertig sein. Sie sind das Aushängeschild der Immobilie.

Vermarktung
Erstellen Sie für Ihre Interessenten von Ihrer Immobilie ein strukturiertes und anschauliches Exposé, das alle wichtigen Informationen, Bilder und Unterlagen enthält. Ein Online-Inserat auf eines der vielzähligen Immobilienportale zu stellen, ist meist nicht ausreichend. Buchen Sie Anzeigen bei zwei oder drei Portalen. Ihre Nachbarschaft können Sie mit einem „Zu Verkaufen“-Schild auf Ihren Verkauf aufmerksam machen. Führen Sie Besichtigungen zu einer Tageszeit durch, an der die Innenräume am besten beleuchtet sind. Sorgen Sie für frische Raumluft und angenehme Raumtemperaturen.

Kommunikation mit Interessenten
Um Ihre Wohnung zu verkaufen, müssen Sie für potenzielle Interessenten telefonisch und per E-Mail gut erreichbar sein. Wenn Sie einen Anruf verpassen, rufen Sie schnellstmöglich zurück. Muss der Anrufer oder Absender länger als einen Tag auf Ihre Antwort warten, kann er den Eindruck bekommen, dass Sie es mit dem Verkauf nicht ernst meinen. Gute Kommunikation bedeutet aber auch Transparenz: Beantworten Sie alle Fragen von Interessenten ehrlich und nach bestem Gewissen. Lassen Sie sich nicht auf einen Besichtigungstourismus ein. Verlangen Sie bei ernsthaften Verkäufen Bonitätsnachweise. Nehmen Sie keine Angebote für Ihre Eigentumswohnung an, die nicht all Ihre Vorstellungen erfüllen.

Quellen: eigene Recherche, Foto: © tarikvision / 123RF

Wenn ihnen das alles zu kompliziert, aufwendig und zeitintensiv ist: Sprechen Sie uns an. Wir machen das für Sie. Mit Erfolg. Versprochen!

Freitag, 02 September 2022 10:24

Wohnungsrückgabe: Was müssen Mieter tun ?

Grundsätzlich kommt es auf die mietvertraglichen Vereinbarungen an. Fallen keine Schönheitsreparaturen an, reicht es, wenn der Mieter die Wohnung besenrein zurückgibt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil deutlich gemacht, was der Begriff besenrein bedeutet: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietsache beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen“, heißt es im Leitsatz des Urteils (Az.: VIII ZR 124/05). Demnach muss der Mieter lediglich grobe Verschmutzungen wie etwa Spinnenweben oder Essensreste entfernen.

 

Nachfolgend einige praxisrelevanten Urteile:

Auszug: Müssen die Fenster geputzt werden?

Mieter müssen beim Auszug die Wohnung nicht komplett reinigen – demnach müssen sie in der Regel auch keine Fenster putzen. Anderes gilt nur dann, wenn beispielsweise Klebereste von Aufklebern vorhanden sind – diese müssen entfernt werden.

Muss der Boden gewienert werden?

Mieter müssen beim Auszug nicht den Boden sorgfältig wienern und bohnern. Es reicht, die leeren Räume einmal kurz durchzufegen, um grobe Verschmutzungen zu beseitigen.

Müssen Teppichböden gereinigt werden?

Dasselbe gilt für Teppichböden. Staubsaugen genügt, sofern keine Essensreste oder sonstiger grober Dreck vorhanden sind oder der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Grundreinigung mit geeigneten Reinigungsmitteln enthält (BGH Az.: XII ZR 15/07).

Müssen Dübellöcher verschlossen werden?

Dübellöcher dürfen bleiben, sofern es sich um eine für Wandbefestigungen notwendige Anzahl handelt (BGH VIII ZR 10/92).

Muss der Mieter den Balkon von Unkraut befreien?

Unkraut darf auf dem Balkon bleiben, der Mieter muss es nicht entfernen (AG Schleiden Az.: 2 C 258/99).

Wie sauber muss eine gestellte Einbauküche übergeben werden?

Auch bei der Einbauküche reicht es aus, diese kurz für der Wohnungsübergabe abzufegen und grobe Kalkablagerungen zu entfernen. Es müssen nicht mal Kühlschrank oder Gefriertruhe abgetaut werden. Gammelnde Lebensmittelreste müssen allerdings aus dem Kühlschrank genommen werden.

Wie sauber muss das Bad übergeben werden?

Muss die Wohnung lediglich besenrein übergeben werden, reicht es auch im Bad, nur die groben Verschmutzungen zu entfernen. Kalkablagerungen zählen meist zu den groben Verschmutzungen und müssen beseitigt werden.

Müssen Nikotinrückstände beseitigt werden?

Ein streitrelevantes Thema ist auch immer wieder das Rauchen in der Mietwohnung. Rauchen gehört laut BGH-Rechtsprechung (Az.: VIII ZR 124/05) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Was Raucher bei ihrem Auszug erledigen müssen, hängt aber davon ab, ob es eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt: Ist die Klausel vorhanden und wirksam, muss der Mieter rauchvergilbte Wände neu streichen.

Ist sie unwirksam, kann er seine Rauchspuren lassen und muss nichts erledigen – weder Wände streichen noch Fenster oder Böden putzen. Dann gilt: Einfach besenrein übergeben. Ausnahme: Exzessives Rauchen kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Das tritt in der Regel jedoch erst dann ein, wenn die Rauchspuren nicht mehr durch Malerarbeiten beseitigt werden können (BGH Az.: VIII ZR 37/07).

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu einem vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Daraus folgt: Weil Rauchen nach ständiger BGH-Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, kann es formularvertraglich nicht verboten werden, denn der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, seine Mietwohnung vertragsgemäß zu benutzen. Eine individuelle Nichtraucher-Vertragsabsprache kann unter Umständen aber wirksam sein.

Quellen: eigene Recherche, Immowelt, Foto: © supernam / 123RF

Freitag, 05 August 2022 10:29

Vom Ferienhaus zum „Second Home“

Viele die jetzt aus den Sommerferien zurückkehren haben es schon bemerkt: Wohnen, Arbeiten und Urlaub verschmelzen zunehmend. Wurde das erste Zuhause durch die Pandemie zum dauerhaften Home-Office, werden Ferienimmobilien jetzt immer mehr zum „zweiten Zuhause“. Wohnen, Arbeiten und Urlaub wachsen immer stärker zusammenwachsen.

Das Homeoffice und mobiles Arbeiten an Orten und zu Zeiten der Wahl der Mitarbeiter kann auch aus der Ferienimmobilie umgesetzt werden. Laut Kathrin Lange von Sotheby´s International Realty Ostsee sind aus klimatischen Gründen Zweitwohnsitze ohne Vermietungscharakter in Strand- bzw. Küstenregionen an der gesamten östlichen Ostseeküste besonders stark nachgefragt. Begehrt sind Immobilien mit viel Platz, hohen Nachhaltigkeitsstandards, guter technischer Ausstattung, Wellness-Angeboten und in Naturlagen, damit die Urlaubsimmobilie auch als Home-Office gut nutzbar sind.

Die Nord- und Ostsee punktet bei Kapitalanlegern und Zeitwohnungsinteressenten mit der guten Erreichbarkeit und attraktiven Lage. Die Käufer nutzen Ferienimmobilien als langfristiges Anlageobjekt zum Schutz vor Inflation. Dies gilt ebenso für ausländische Zweitwohnsitze in Urlaubsregionen.

Quellen: eigene Recherche, assCompact, Foto: © mitchelfoto / 123RF

Der jährliche Architektentag NRW hatte dieses Jahr 4 Gebäude in Wuppertal im Angebot. Wir haben uns für Sie das teilnehmende Gebäude in Dönberg angeschaut.

Die evangelische Kirchengemeinde Dönberg hatte als Bauherr den Wunsch an das Wuppertaler Architekturbüro INSA4 herangetragen, das betagte Gemeindezentrum in ein modernes, barrierefreies Haus für das Quartier Dönberg zu sanieren und um einen Wintergarten zu erweitern. Herausgekommen ist ein durchgängig barrierefreies „Quartierhaus“ mit einer sorgfältigen und ansprechenden Sanierung des Bestandsgebäudes und einem architektonisch gelungenem Anbau. Durch die Umbauten im Inneren ist ein Veranstaltungsraum für unterschiedlichste Veranstaltungen nebst modernen Nebenräumen entstanden. Und durch die in Cortenstahl großflächig gestaltete Pfostenriegelfassade sind im Anbau lichtdurchflutete Räume mit Blick in die Gemeinde entstanden.

Wir finden, das von den Architekten Isabelle und Arndt Rosenkaymer mit Beteiligung von Lisa Pößl und Kevin Hinz entstanden „Quartierhaus“ hat Ihren Besuch verdient.

Quellen: eigene Recherche, Architekten Tag 2022 in NRW

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Wohntraeume-Architektentag-NRW-0003
Wohntraeume-Architektentag-NRW-0002
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Wohntraeume-Architektentag-NRW-0001

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