Die Mieten steigen seit Jahren hauptsächlich durch stark steigende Betriebs- und Heizkosten. Denn die Nettomiete betrug in NRW in 2023 im Durchschnitt ca. 8,- Euro/m² und ist nur um 1,5 % zum Vorjahr gestiegen. Das ist deutlich weniger als die Inflationsrate von 5,9 % in 2023. Und deutlich weniger als die Mietpreisbremse mit 10 % und die Kappungsgrenze mit 15% in 3 Jahren erlaubt hätte. Die Vermieter sind demnach nicht für die steigenden Wohnkosten verantwortlich, sondern eher als Garant stabiler Mieten zu betrachten.

Hauptgrund für die in 2023 gestiegenen Wohnkosten sind die erneut massiv um 11,3 % gestiegenen Nebenkosten. Also um fast das doppelte der Inflationsrate. Im Detail betrachtet liegen die Heizkosten mit 21,8 % plus noch vor den Sach- und Haftpflichtversicherungen mit 18,4 % an der Spitze. Platz 3 erklimmen die Aufzugskosten mit einem Plus von 14,3 % vor der Gartenpflege mit 12,8 %.

In 2025 werden Eigentümer und Mieter durch weiter steigende Heizkosten, steigende Kommunalabgaben (Abfallbeseitigung, Straßenreinigung, Schmutzwasserentsorgung, etc.) - bedingt durch die Tarifabschlüsse - und Aufgrund der Grundsteuerreform höherer Grundsteuerhebesätze deutlich stärker zur Kasse gebeten.

Die „2.Miete“ bleibt der Kostentreiber bei den Wohnkosten und ist zu 73,6 % von der Politik beeinflusst.

Quelle: eigene Recherche, NRW Wohnkostenbericht 2024, Foto ©maho / Adobe Stock

Mieter und Vermieter stritten um Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Vermieter verwies darin auch auf einen angebotenen PKW-Parkplatz, der vom Mieter nicht genutzt wird.

Die Vermieterin einer Wohnung begehrte von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die nach Einschätzung der Vermieterin noch unterhalb der Vergleichsmiete laut Mietspiegel blieb.

Vermieterin und Mieter waren sich grundsätzlich einig, dass der Mietspiegel – unabhängig von etwaigen Mängeln – die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbildete. Streit gab es um einzelne Merkmale der Orientierungshilfen 2 und 5.

Das Landgericht Berlin II entschied, dass die Merkmalgruppe 2 wegen der unstreitig vorhandenen Küchenausstattung positiv zu bewerten sei. Die Merkmalsgruppe 5 hingegen müsse neutral bewertet werden, weil dem Negativmerkmal „besondere Lärmbelastung“ das Positivmerkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe” gegenüberstehe, auch dann nicht, wenn dieser Parkplatz bezahlt werden müsse.

Der Einwand des Mieters keinen Stellplatz zu wünschen, fruchtete nicht. Für das Gericht war wohnwerterhöhend und damit entscheidend, dass von der Vermieterin ein Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe zur Verfügung gestellt wurde. Es komme nicht darauf an, ob der Mieter das Angebot nutze oder nicht.

Fazit: Ein Parkplatz gilt auch bei Bezahlpflicht als Positivmerkmal der Mietsache.

Quelle: eigene Recherche, Immobilienscout24, Foto: ©hedgehog94 / Adobe Stock

Urteil: LG Berlin II, Urteil vom 25. Juni 2024 - 67 S 80/24

Nach dem starken Anstieg der Heizkosten während der Energiekrise 2022 in Deutschland sinken diese wieder. Für 2024 und 2025 ist mit weiteren Preisrückgängen zu rechnen. Nur nicht bei der Versorgung mit Fernwärme.

Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hat den aktuellen Heizspiegel 2024 zu Heizkosten und Energieverbrauch in Privathaushalten veröffentlicht. Die deutschlandweiten Vergleichswerte zum Heizen zeigen, dass der durchschnittliche Mehrfamilienhaushalt mit einer 70 m²-Wohnung im Jahr 2023 für das Heizen mit Gas einen Rückgang von 10% gegenüber dem Vorjahr verbuchen konnte. Die Heizkosten für Wärmepumpen haben sich um 28%, für Holzpellets um 20% und für Heizöl um 19% verringert. Nur bei Fernwärme haben die Preise um 8% zugelegt. Trotzdem liegen die Heizkosten noch immer teils erheblich höher als vor der Energiekrise 2022. Heizen mit Wärmepumpen ist bereits heute deutlich günstiger als mit fossilen Alternativen.

Für 2024 prognostiziert der Heizspiegel eine weitere Entlastung bei den Heizkosten: Für Gas ist mit einer Verringerung um 25% auszugehen, für Wärmepumpen um 18%, für Holzpellets um 6% und Heizöl um 4%. Bei der Fernwärme wird ein Anstieg der Kosten um 21% erwartet.

Auf heizspiegel.de können Verbraucher ihren Heizenergieverbrauch und ihre Heizkosten prüfen und individuelle Spartipps erhalten. (tik)

Quelle: eigene Recherche und AssCompact, Foto: ©karepa / Adobe Stock

Immer wieder stellen wir Immobilienmakler fest, dass das Wissen über die Fakten zur eigenen Immobilie sehr lückenhaft ist. Oft fehlen Unterlagen oder Besitzer wissen nicht, wo welche Informationen zu finden oder wo und wie zu beschaffen sind.

Und das, wo doch der Immobilienbesitz in der Regel die teuerste Anschaffung in unserem Leben ist. Wer sein Traumhaus bezieht, denkt meist nicht mehr über die Archivierung der Baupläne, Grundbuch, Baulasten, etc. nach. Und viele Unterlagen wie z.B. der Energieausweis müssen regelmäßig aktualisiert und etwaigen Veränderungen an der Immobilie angepasst werden. In einer Gesellschaft, die sich permanenten Veränderungen gegenübersieht, Flexibilität im Beruf und bei privaten Lebensumständen verlangt, ist es durchaus ratsam, stets für einen Verkauf der eigenen vier Wände gerüstet zu sein. Denn Käufer und vor allem die finanzierenden Banken lieben gut vorbereitete Papiere.

Welche Unterlagen sind für den Hausverkauf vonnöten?

• Baupläne und Grundrisse aller Etagen mit Stempel des Bauamtes
• exakte Berechnung von Wohn- und Nutzflächen mit Architektenstempel
• Angaben zu Zimmergrößen
• Berechnung des umbauten Raumes
• Baubeschreibung
• Baulastauskunft der Gemeinde
• Altlastenkatasterauskunft der Gemeinde
• Aktuelle Liegenschaftskarte
• Aktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
• gültiger Energieausweis
• Auszug aus dem kommunalen Denkmalarchiv

Vorteilhaft sind immer lückenlose Sanierungsnachweise, idealerweise ergänzte um Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen.

Auch Wartungsnachweise der letzten 2-3 Jahre sollten vorhanden sein.

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung benötigen Sie zusätzlich

• die Teilungserklärung mit den Aufteilungsplänen und allen etwaigen Ergänzungen
• letzte Wohngeldabrechnung
• aktueller Auszug der Instandhaltungsrücklage
• aktueller Wirtschaftsplan
• vollständige Beschlusssammlung
• Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen
• Mietverträge, Mieterhöhungen und Betriebskosten-abrechnungen bei vermieteten Eigentumswohnungen

Was nach viel Arbeit aussieht, dürfte bei regelmäßiger Kontrolle und Aktualisierung wenig Mühe machen. Und es lohnt sich auf jeden Fall: Je mehr aussagekräftige und vollständige Unterlagen ein Verkäufer vorlegen kann, desto einfacher und effektiver gestaltet sich der Verkauf der eigenen Immobilie. Wir Immobilienmakler erleben es bei jedem Verkauf aufs Neue und stehen unseren Verkäufern und Käufern immer mit Rat und Tat zur Seite.

Quelle: eigene Recherche, IVD-West, Foto: ©snowing12 / Adobe Stock

Ab sofort steht die KfW-Heizungsförderung allen privaten und gewerblichen Eigentümern offen. Und zwar für Eigentümer selbstgenutzter Wohnungen und Häuser, Eigentümer vermieteter Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen und Unternehmen für Wohngebäude und Nichtwohngebäude.

Maximal kann der Förderzuschuss bei 70% der förderfähigen Gesamtkosten liegen. Die Details:

• Selbstnutzer und Vermieter von Einfamilienhäusern, Wohneigentümergemeinschaften sowie private Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern setzt sich die KfW-Zuschussförderung aus einer Grundförderung sowie mehreren möglichen Boni zusammen. Die Grundförderung beträgt auch für Privatpersonen jeweils 30% der förderfähigen Gesamtkosten. Darüber hinaus sind je nach Antragstellergruppe verschiedene weitere Zuschusskomponenten möglich wie z.B.: (Effizienzbonus 5%, Klimageschwindigkeitsbonus 20%, Einkommensbonus von 30%). Maximal kann der Förderzuschuss in Summe bei 70 % der förderfähigen Gesamtkosten liegen. On top kann ein Emissionsminderungszuschlag in Höhe von pauschal 2.500 Euro möglich sein. Die förderfähigen Gesamtkosten berechnen sich auf Basis der Anzahl der Wohneinheiten.

Darüber hinaus gibt es zinsgünstige Ergänzungskredite sowohl für die Investitionen in Wohngebäude als auch in Nichtwohngebäude. Diese Kredite können von Kunden bei Banken und Sparkassen beantragt werden. Ziel der Zuschuss- und Kreditförderungen ist es, den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen zu beschleunigen.

Quelle: eigene Recherche und AssCompact, Foto: ©hkama / Adobe Stock

In Deutschland gab es in 2023 so wenige Käufe von Bauland wie mindestens seit 1995 nicht mehr, laut einer Studie des Gewos-Instituts. Dramatisch ist auch, dass sich die Käufe von Bauland gegenüber 2021 nahezu halbiert haben. Die Beschleunigung ist ein „fatales Signal“ für den dringend benötigten Wohnungsbau.

Die Zahl der Käufe von baureifem Wohnbauland hat 2023 einen historischen Tiefstand erreicht. Gegenüber 2022 wurden 34% weniger Verkäufe mit 40% weniger Fläche und 45% weniger Geldumsatz registriert.

„Die heute nicht verkauften Flächen sind die nicht erteilten Genehmigungen von morgen und die nicht gebauten Wohnungen von übermorgen“, warnt Sebastian Wunsch, Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen bei Gewos.

Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten halten viele Menschen in Deutschland vom Kauf von Bauland ab. Baulandverkäufe sind ein guter Frühindikator für den Neubau. Der Rückgang der Baugenehmigungen dürfte sich in weiter sinkenden Fertigstellungszahlen in den kommenden Jahren niederschlagen. Die geringen Verkaufszahlen von baureifem Wohnbauland und werdendem Bauland deuten auf eine längerfristig niedrige Neubautätigkeit in Deutschland hin.

2023 wurden laut Statistischem Bundesamt 294.400 Wohnungen fertiggestellt. Die schwächelnde Baukonjunktur und der Rückgang der Baugenehmigungen werden sich erst zeitverzögert bei den Fertigungszahlen auswirken. 

Die Bundesregierung hatte in ihrem Koalitionsvertrag ursprünglich 400.000 neue Wohnungen jährlich angepeilt. Doch neben komplizierten Vorgaben belasten insbesondere die rasant gestiegenen Baukosten und Zinsen den Wohnungsbau. Das Ziel der Bundesregierung rückt in weite Ferne.

Quelle: eigene Recherche, dpa-infocom, dpa:240718-930-17710

Erstmals seit Herbst 2019 senkt die Europäische Zentralbank wie erwartet die Leitzinsen. Für den weiteren Jahresverlauf hat die EZB keine weiteren Zinsschritte in Aussicht gestellt.

Nach Meinung der Finanzierungsexperten wird die Leitzinssenkung keine spürbaren Auswirkungen auf die langfristigen Kreditzinsen haben, weil die Finanzmärkte bereits mehrere Zinssenkungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte in diesem Jahr eingepreist haben.

Dies wird keine allzu große Auswirkung auf die Immobilienmärkte haben, da der Leitzins seinerseits keinen nennenswerten Einfluss auf die Zinsen von zehnjährigen Immobilienfinanzierungen hat.

Kurz- und mittelfristig rechnen die Finanzexperten mit eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen mit einer sehr geringe Schwankungsbreite.

Mit dem Immobilienkauf warten lohnt sich nicht

Die Finanzierungsexperten stimmen darin überein, dass Kaufinteressierte bzw. Bauherren ihr Vorhaben nicht hinausschieben. Die Rückkehr auf ein Bauzinsniveau zwischen 1% und 2% ist illusorisch. Immobilieninteressenten sollten mit ihrem Kaufvorhaben daher nicht länger warten – die Talsohle bei den Immobilienpreisen scheint seit einigen Quartalen durchschritten. Es ist abzusehen, dass gerade in den Metropolen und strukturstarken Ballungsräumen die Immobilienpreise schon kurzfristig tendenziell wieder steigen dürften. Zudem übersteigt die Immobiliennachfrage auch heute noch bei Weitem das Angebot. Hinzu kommen immer mehr Mieter, die wegen weiter steigender Mieten in den Kaufmarkt strömen werden.

Es spricht also alles dafür, sich den Traum von den eigenen vier Wänden jetzt zu erfüllen.

Quelle: AssCompacgt, eigene Recherche

Wie die aktuelle GeoMap-Analyse zeigt, hat der Boom möblierter Wohnungen in den Metropolen nun auch die deutschen Mittelstädte erreicht.

Berlin bleibt mit ca. 25% möblierten Wohnungen bei den Mietanzeigen Spitzenreiter am deutschen Mietmarkt für möblierte Wohnungen. Aber auch mittelgroße Städte erreichen bereits über 18%.

Berlin bleibt auch der teuerste HotSpot in Deutschland mit einem Medianmietpreis von 23 Euro pro m² für möblierte Wohnungen. Unmöblierte Wohnung in Berlin sind mit rund 15 Euro pro m² um ca. 8 Euro pro m² preiswerter.

München verteidigte den 2. Platz. Im Jahr 2023 betrug der Anteil an möblierten Wohnungen ca. 22%. Die Preisdifferenz zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen ist hier mit 5,89 Euro pro m² deutlich kleiner als in Berlin. Allerdings sind die Mieten mit einen Medianmietpreis von 26,67 Euro pro m² für möblierte Wohnung und 20,78 Euro pro m² für unmöblierte Wohnungen höher als in Berlin.

Die Metropolen Stuttgart und Frankfurt am Main haben mit 18% ebenfalls einen bedeutenden Anteil an möblierten Wohnungen. Die angebotenen möblierten Wohnungen waren 2023 um jeweils um 5,92 Euro und 6,68 Euro pro Quadratmeter teurer als die unmöblierten Wohnungen. In Leipzig sind die Preisunterschiede mit 2,82 Euro pro m² deutlich geringer.

Die möblierten Wohnungen boomen nicht nur in den Metropolen. Städte wie Industriestädte Erlangen, Sindelfingen, Böblingen, Friedrichshafen, sowie der Universitätsstädte Konstanz, Freiburg im Breisgau, Bayreuth und Bamberg haben mittlerweile einen Anteil 18% bis von 20% an möblierten Angeboten.

Quelle: Eigene Recherche, AssCompact.

Ja, wenn es nicht stört, ist die gute Nachricht.

Denn grundsätzlich sind bei Gemeinschaftseigentumswohnungen nachträgliche bauliche Veränderungen nur mit entsprechenden Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft möglich. 

In zwei konkreten Fällen zum barrierefreien Umbau ging es um einen Fahrstuhl und eine Terrasse, die jeweils eine Rampe erhalten sollten. Beide Wohnungseigentümer wollten die Kosten selbst tragen. Die Bitten wurden seitens der Eigentümerversammlung abgelehnt, obwohl

es ein Recht auf bauliche Veränderungen gibt, wenn diese der Barrierefreiheit dienen.

Letztlich mussten die Eigentümer zustimmen, denn eine Grenze sei erst dann überschritten, wenn die Wohnanlage „grundlegend umgestaltet“ wird oder die anderen Eigentümer „unbillig benachteiligt“ würden. Beides traf hier nicht zu. Eigentümer dürfen laut der BGH- Entscheidung angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen.

Quelle: Eigene Recherche, IVD-West, BGH-Urteil: V ZR 244/22 u. a., Foto: © Prostock-studio / Adobe Stock

Der Bundesfinanzhof hat in letzter Instanz entschieden: Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft eine Immobilie aus dem Nachlass dieser Erbengemeinschaft herauskauft und weiterverkauft, muss er auf den Gewinn keine Einkommensteuer bezahlen.
Der BFH begründet seine Entscheidung wie folgt: Voraussetzung für die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens nicht der Fall. Der Verkauf ist in diesem Fall kein Spekulationsgeschäft.
BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az.: IX R 13/22

Quelle: eigene Recherche, asscompac, Foto: © Andrii Zastrozhnov / Adobe Stock

Die Richter des Finanzgericht Rheinland-Pfalz haben Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide und an der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Die Finanzrichter haben entschieden, dass die Vollziehung der entsprechenden Grundsteuerwertbescheide wegen „ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit“ auszusetzen ist.

Die Richter bezweifeln vor allem, ob die Bodenrichtwerte rechtmäßig zustande gekommen seien. Zudem äußern die Richter Bedenken bezüglich der Datengrundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte.

Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Bewertungsregelungen bekundeten die Richter im Hinblick auf eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes. Der Gleichheitssatz begründe für das Bewertungsrecht ein Gebot der realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung. Den Richtern zufolge sei bereits nicht eindeutig, was der genaue Belastungsgrund der Grundsteuer sein solle. Nicht klar sei außerdem, wie überprüft werden könne, ob die durch das Bewertungssystem erreichten Bewertungsergebnisse „relationsgerecht“ seien, also tatsächlich bestehende Wertunterschiede angemessen abbilden könnten.

Zudem meldete das Finanzgericht „ernstliche Zweifel“ daran an, ob die Regelungen des Bewertungsgesetzes überhaupt geeignet seien, eine realitäts- und relationsgerechte Grundstücksbewertung zu erreichen. So würden hochwertige Immobilien systematisch unterbewertet und Immobilien in weniger begehrten Lagen bzw. in schlechterem baulichem Zustand oder mit weniger hochwertigen Ausstattungsmerkmalen systematisch überbewertet. Die Regelungen würden zudem in erheblichem Umfang zu Wertverschiebungen führen, sodass insgesamt nicht mehr von einer gleichheitsgerechten Bewertung ausgegangen werden könne.
Des Weiteren spricht das Finanzgericht von einem gleichheitswidrigen Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte: Die Werte würden häufig aus der Aufteilung von Gesamtkaufpreisen in einen Gebäude- und einen Bodenanteil ermittelt, ohne dass den Gutachterausschüssen effektive Instrumente zur Sachverhaltsermittlung und Verifikation der Angaben von Grundstückseigentümern zur Verfügung stünden.
Das Finanzgericht weist explizit darauf hin, dass es sich um zwei Einzelfälle handelt, über die zudem erst im einstweiligen Rechtsschutz entschieden wurde. Die Aussetzung der Vollziehung der ergangenen Grundsteuerwertbescheide habe zwar zur Folge, dass auch die Vollziehung der in den Streitfällen künftig auf den 01.01.2025 zu erlassenden Grundsteuerbescheide von Gesetzes wegen ausgesetzt werde. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Beschwerde zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Der Eigentümerverband Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler hatten bereits im April Musterklagen angekündigt. Als Grundlage diente ein Rechtsgutachten von Prof. Gregor Kirchhof. Darin kam der Verfassungsrechtler zu dem Ergebnis, dass das neue Grundsteuergesetz des Bundes verfassungswidrig sei. Kirchhof erachtete gerade die Bodenrichtwerte für ungeeignet, Grundlage für eine Grundsteuer zu sein.
(Beschlüsse des FG Rh-Pf. vom 23.11.2023; Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23

Quelle: eigene Recherche, asscompact, Foto: © RomanR / Adobe Stock