Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass - sofern eine nachvollziehbare Einsparprognose vorliegt - nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöht werden darf. Die Höhe der Mietanpassung hatte der Gesetzgeber bereits geregelt.
Zum Streit vor den Gerichten war es gekommen, nachdem eine Vermieterin in Bremen 2017 mit vorheriger Ankündigung in ihrem Mehrfamilienhaus die alten Einzelöfen durch eine moderne Gaszentralheizung inklusive zentraler Warmwasseraufbereitung ersetzt. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, erklärte sie gegenüber ihren Mietern die Modernisierungs-Mieterhöhungen, die die Mieter auch zahlten.
Eine Mietpartei hielt die Mieterhöhung allerdings später für unwirksam und verlangte nach dem Ende des Mietverhältnisses den Erhöhungsbetrag zurück.
Die Richter des Amts- und des Landgericht hielten die Mieterhöhung für ungerechtfertigt, denn die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass infolge des Umbaus nachhaltig Endenergie eingespart werde. Und dem vom Gericht beauftragten Sachverständigen lagen keine Angaben über den tatsächlichen Verbrauch vor dem Einbau der neuen Heizung vor. Folglich konnte er keine Einsparung von Endenergie feststellen.
Der Fall landete letztlich vor dem BGH, der das Urteil aufhob. Der BGH stellte klar, dass Vermieter nicht den individuellen Verbrauch ihrer Mietenden nachweisen müssen. Was zählt ist, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt. Dabei würden Fachgutachten oder offizielle Durchschnittswerte als Nachweis genügen.
Höhe der Mietanpassung
Im konkreten Fall konnte die Modernisierungs-Mieterhöhung, nach der bis Ende 2018 gültigen Rechtslage, um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.
Seit dem 1. Januar 2019 liegt der Wert für eine Modernisierungs-Mieterhöhung bei acht Prozent.
Zusätzlich wurde eine Kappungsgrenze von höchstens 3,-Euro/m² pro Jahr, bei günstigen Bestandsmieten 2,- Euro/m² eingeführt.
Eigene Recherche, BGH-Urteil v. 26.3.2025, VIII ZR 283/23, Bild: KI-generiert mit DALL·E
