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Mittwoch, 27 Juni 2018 11:36

Werden die Immobilienpreise fallen ?

Seit vielen Jahren kannten die Immobilienpreise nur einen Weg – steil nach oben. Kaum ein Käufer rechnet damit, dass sich die Richtung der Immobilienpreise jemals ändern wird. Experten sehen allerdings erste Anzeichen für einen baldigen Preisrückgang. Durch das gestiegene Angebot an Wohnraum durch die Neubautätigkeiten der letzten Jahre hat sich die Situation leicht entspannt. Bei weiter anhaltendem Neubauvolumen würden sich Angebot und Nachfrage angleichen. Ein weiterer Grund ist die deutliche Steigerung der Bauzinsen. Die Steigerung von 1,2% Ende 2017 auf jetzt rund 1,45% bei zehnjährigen Anleihen klingt nicht dramatisch. Aber es ist eine Erhöhung um über 20% ! Hinzu kommt eine mögliche Abschwächung des Zuzugs in die Metropolen. Wenn dies eintritt, wird die sinkende Nachfrage besonders in den Metropolen zu einer Preisumkehr führen. Erstes Indiz hierfür sind die rückläufigen Preise bei Bestandsimmobilien. Wobei der Rückgang bei den Ein- und Zweifamilienhäusern deutlicher ist als bei Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Wer sich mit dem Gedanken beschäftigt seine Immobilie zu verkaufen, sollte nicht mehr mit dem Verkauf warten.

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Die Bevölkerung in Deutschland nimmt zu, aber regional unterschiedlich. Besonders stark wachsen die Großstädte und deren Umfeld. Dünn besiedelte Landkreise verlieren weiter Bevölkerung. Eine Auswertung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigt. Dass die 66 kreisfreien Großstädte von 2010 bis 2016 1,35 Millionen Bewohner hinzugewonnen haben. Das sind 5,9% Steigerung. Abgesehen von wenigen Ausnahmen im Ruhrgebiet verzeichnen alle kreisfreien Städte Zuwächse. Spitzenreiter sind Leipzig mit 13,7%, Darmstadt mit 11,4% und Münster mit 10,8%. Allein der Großraum München legte als Großstadt mit fast 9% überdurchschnittlich zu.

Das Bevölkerungsentwicklung und Alter der Bevölkerung im engen Zusammenhang stehen ist plausibel und Besorgnis erregend. Denn die Großstädte und deren Umland profitieren vom Zuzug jüngerer Menschen. Während z.B. in Heidelberg und Freising der Altersdurchschnitt knapp unter 40 Jahren liegt, ist er in den ländlichen Regionen schon bei knapp unter 50 Jahren. Während z.B. in Cloppenburg jeder fünfte Einwohner unter 18 Jahren alt ist, ist im Landkreis Altenberger Land jeder vierte Einwohner über 65 Jahre alt.

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Nach Angaben der amtlichen Statistikstelle des Landes NRW gehen die Baugenehmigungen dramatisch zurück. In 2017 wurden 21 Prozent weniger genehmigt als noch 2016. Der Rückgang von ca. 16 % bei den Mehrfamilienhäusern ist dabei besonders kritisch, da in diesem Bereich der größte Mangel auf die größte Nachfrage trifft. Der kurzfristige Boom im Wohnungsbau ist damit offensichtlich jäh zu Ende. Laut Axel Quester vom IVD West gibt es dafür 3 Gründe: Die öffentliche Hand weißt zu wenig Bauland aus; langwierige Genehmigungsverfahren bremsen den bitter benötigten Baufortschritt; der Gesetzgeber macht Bauen immer komplizierter und teurer. Allein durch die energetischen Vorschriften sind die Baukosten in den letzten Jahren im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Ob die Einführung des Baukindergeldes hieran kurzfristig etwas zum Positiven verändert mag zu bezweifeln sein.

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