Wohnträume - Artikel nach Datum gefiltert: September 2018

Bei der Bewertung der eigenen Immobilie haben private Eigentümer oft einen getrübten Blick. Was jeder Makler aus der täglichen Arbeit kennt, bestätigt eine unter 200 Maklern durchgeführte Online-Umfrage des Immobiliendienstleisters McMakler. Fast jeder zweite Eigentümer überschätzt den Wert seiner Immobilie. Teilweise wird der Wert der eigenen vier Wände sogar deutlich überschätzt. Nur 10% der Befragten bewerten Ihre Immobilie geringer als der aktuelle Marktpreis tatsächlich ist.

Die Tendenz zum deutlichen Überschätzen des eigenen Immobilienwerts ist bei privaten Eigentümern besonders auffällig. Bei den Verkäufern, die den Marktwert zu hoch eingeschätzt haben, haben 4 von 10 Verkäufern Preisvorstellungen, die den aktuellen Marktwert um 20 bis 40% überschreiten. Bei den Eigentümern, die den Marktwert Ihrer Immobilie zu niedrig einschätzen, hat nur rund jeder Zehnte eine Preisvorstellung, die mehr als 20% unter dem tatsächlichen Marktwert liegt.

Beim Verkauf selbst genutzter Häuser oder Wohnungen empfinden private Verkäufer naturgemäß einen hohen emotionalen Wert für Ihre Immobilie. Besonders bei von Ihnen selbstbewohnten Immobilien. Ein realistischer Verkaufspreis berücksichtigt hingegen nur stichhaltige Argumente. Eine professionelle Immobilienbewertung mit einer objektiven Beurteilung der baulichen Gegebenheiten und des Immobilienstandortes schützen vor zu hohen und nicht erfüllbaren Erwartung ebenso, wie vor einem Verkauf unter Wert.

Quellen: Eigene Recherche, Immocompact, McMakler

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Das Bundesinnenministerium (BMI) und die KfW-Bank haben die Förderprogramme „barrierefreies Wohnen“ und „Einbruchschutz“ wieder geöffnet und die entsprechenden Fördertöpfe deutlich ausgeweitet. Ab sofort können private Eigentümer und auch Mieter bei der KfW wieder Zuschüsse für Maßnahmen zur Barrierereduzierung beantragen. Zudem erhöht das BMI die verfügbaren Fördermittel zum Einbruchschutz für dieses Jahr auf 65 Mio. Euro. Das BMI und die KfW reagieren damit auf die hohe Nachfrage beim Einbruchschutz. Im Vorjahr wurden rund 80.000 Wohneinheiten mit Zuschüssen gefördert.

Für Anträge für barrierereduzierende Maßnahmen stellt das BMI 75 Mio. Euro in 2018 zur Verfügung. BMI und KfW fördern bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert und die Sicherheit erhöht werden. Die Zuschüsse sollen älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib in der gewohnten Umgebung ermöglichen und kommen den in ihrer Mobilität eingeschränkten Menschen oder Familien mit Kindern zugute.

Die Fördermaßnahmen für altersgerechten Umbau und Einbruchschutz sind frei kombinierbar.

Quellen: Eigene Recherche, Immocompact, KfW-Bank

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Bisher wurde für die jährliche Nebenkostenabrechnung jeweils die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche herangezogen. Seit einem Urteil des BGH hat Berechnung der Nebenkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Eine Nebenkostenabrechnung kann auch aus vielen anderen Gründen unzulässig sein. Bevor Mieter prüfen, ob die berechneten m² der tatsächlichen Wohnfläche entsprechen, sollten die Voraussetzungen für eine rechtskräftige Nebenkostenabrechnung geprüft werden.

Die Grundvoraussetzungen für eine rechtskräftige Nebenkostenabrechnung sind:

  • sind seit Ende des Abrechnungszeitraums mehr als 12 Monate vergangen, ist der Mieter zu keiner Nachzahlung verpflichtet
  • wurde ein falscher Zeitraum angegeben, ist die Forderung unzulässig
  • die Abrechnung muss leicht nachvollziehbar sein
  • die für den Heizbetrieb anfallenden Kosten müssen in Bezug auf den Gesamtverbrauch des Haushalts und der zugrundeliegenden Wohnflächenberechnung detailliert dargestellt werden

Sind bereits diese Grundvoraussetzungen für die Nebenkostenabrechnung nicht erfüllt, kann der Mieter die Nebenkostenzahlungen anfechten. Sollte die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag eingetragenen abweichen, sollten eine neue Wohnflächenberechnung durchführt und die Nebenkostenabrechnung entsprechend korrigiert werden.

So wird die Wohnfläche berechnet:

  • zu 100% werden berücksichtigt: Alle beheizten Räume inklusive Wintergarten und Anbauten mit 2m und mehr die Deckenhöhe
  • zu 50% werden berücksichtigt: beheizte Räume mit weniger als 2m Deckenhöhe
  • nicht berücksichtigt werden: beheizte Wohnflächen mit weniger als einem 1m Deckenhöhe
  • nicht berücksichtigt werden: Flächen, die keine Wohnflächen sind wie Garagen, Heizungs- oder Kellerräume, etc.
  • Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung muss der Mieter binnen zwölf Monaten anfechten. Die Anfechtung muss schriftlich mit Nennung sämtlicher Gründer erfolgen.

Quellen: Eigene Recherche, Immocompact, Klugo GmbH, BGH Urteil (Az. VIII ZW 220/17) vom 30.05.2018

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Wer muss die Wohnung renovieren, wenn der Mieter auszieht? Diese Frage sorgt regelmäßig für Streit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Urteil die Rechte der Mieter gestärkt. Selbst individuelle Absprachen gelten demnach nicht. Mieter müssen eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug auch dann nicht renovieren, wenn sie dem Vormieter eine entsprechende Zusage gegeben haben. Eine solche Vereinbarung hat demnach keinen Einfluss auf die Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter.

Viele Vermieter vereinbaren im Mietvertrag, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dazu darf der Vermieter seit einem Grundsatzurteil von 2015 den Mieter nicht mehr ohne Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn er eine unrenovierte Wohnung vermietet. Ansonsten würde der Mieter die Wohnung später ggf. schöner hinterlassen müssen, als er sie übernommen hat. Entsprechende Klauseln sind und bleiben daher unwirksam.

Das aktuelle Urteil des BGH stellt klar, dass daran auch eine eventuelle Absprache mit dem Vormieter nichts ändert. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter beim Einzug seiner Vormieterin unter anderem den Teppichboden abgekauft und vereinbarten, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Beim Auszug strich er die Wohnung selbst. Allerdings bemängelte die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft die Qualität der Arbeiten und beauftragte einen Maler. Die Rechnung sollte der Mieter zahlen. Dieser weigerte sich zu Recht die Kosten zu übernehmen, da er die Wohnung nach aktueller Rechtslage gar nicht hätte streichen müssen. Schließlich hatte er die Wohnung unrenoviert übernommen.

Quellen: Eigene Recherche, Immocompact, BGH, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16

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