Artikel nach Datum gefiltert: Januar 2021

Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage beschäftigen, ob eine Miete kurz hintereinander zur Anpassung auf die ortsübliche Miete und wegen baulicher Veränderungen erhöht werden darf?

Mit Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen steigern Vermieter wegen der gesteigerte Wohnqualität in der Regel die Miete. Trotzdem kann die Miete einer Wohnung nach einer solchen Mieterhöhung immer noch günstiger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Was nun? Können Vermieter unter solchen Umständen einfach eine zweite Mieterhöhung nachschieben? Ja, können sie, wenn sie die richtige Reihenfolge einhalten.

Im konkreten Fall wurden einer Mieterin 2008 und 2009 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Unter anderem erfolgte in 2010 der Ausbau einer Toilette zu einem vollwertigen Bad. Im Oktober 2010 wurde die Nettokaltmiete um 37 Euro monatlich erhöht und mit der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) begründet und dazu sechs Vergleichswohnungen mit Bad aufgelistet. Im August 2011 erhöhte die Vermieterin die Miete um weitere monatlich 117 Euro. Dieses Mietverlangen begründete sie mit der vorgenommenen Modernisierung (§ 559 BGB a.F.). Doch nun widersprach die Mieterin. Die Vermieterin kürzte daraufhin die geplante Mieterhöhung um die bereits zuvor vorgenommene Mieterhöhung von 37 Euro. Die Mieterin sollte also nur noch eine weitere Mieterhöhung von diesmal knapp 80 Euro erdulden.

Der BGH entschied schließlich in letzter Instanz ein Jahrzehnt nach Abschluss der tatsächlichen Modernisierungsarbeiten, dass die doppelte Mieterhöhung zulässig war. Nach der damals gültigen Fassung des § 559 Abs. 1 BGB durfte die jährliche Miete um 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Eine Mieterhöhung zur Anpassung an das ortsübliche Level stehe dem nicht im Weg und könne ebenfalls vorgenommen werden. Wichtig sei jedoch, dass die beiden Mieterhöhungen gemeinsam nicht den maximal möglichen Erhöhungsbetrag von 11% der Modernisierungskosten pro Jahresmiete überschritten. Die Umgekehrte Reihenfolge wäre für den Vermieter von Vorteil gewesen. Hätte der Vermieter zuerst die Erhöhung aufgrund der Modernisierung eingefordert, hätte der zunächst bis zu 11% seiner Kosten auf die Jahresmiete umlegen und später zusätzlich die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen können. Denn ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB darf zwar nur erfolgen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert war, aber Mieterhöhungen aufgrund von ergriffenen Modernisierungsmaßnahmen werden dabei nicht berücksichtigt.

BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18

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Mit Beginn des Jahres 2021 hat die Bundesimmissionsschutz-Verordnung die Feinstaubregeln verschärft. Kaminöfen, die vor 1995 errichtet wurden, mussten deshalb bis zum 31.12.2020 mit Feinstaubabscheidern nachgerüstet oder unzureichende ausgetauscht werden. Bei Nichtbeachtung sind die Kaminöfen zum 31.12.2020 stillzulegen, wenn die geltenden Grenzwerte nicht eingehalten werden können.

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Auch in 2021 erwarten die Fachleute weiter steigende Mieten und Kaufpreise in den deutschen Metropolen und Ballungsräumen. Gewinnen werden aber auch die Umlandregionen. In den Metropolen ist der Spielraum für Anstiege auf hohem Niveau nur noch gering. Da ist im Umland für Investoren durchaus noch deutlich mehr an Potential vorhanden. Ein anderer Grund ist die Covid-19 Pandemie. Deren Auswirkungen wie Home-Office verstärken den Umzug in das noch preiswertere Umland. Denn wer gar nicht mehr oder nur noch selten ins Büro muss, kann sich auch vor den Toren der Ballungszentren niederlassen. Voraussetzung dafür sind allerdings Kita‘s, Schulen, schnelles Internet und Nahversorgung im Ort. Der Rest wird ja mittlerweile online bestellt. Und im Umland ist mehr Wohnfläche zu gleichen oder günstigeren Konditionen zu haben. Zudem das Home-Office – auch wenn es etwas größer ist – steuerlich berücksichtigt werden kann. Dass im Zuge der Pandemie 34 % der Menschen zukünftig einen Garten oder Balkon und 23 % eine größeres Zuhause haben möchten, bestätigt den Trend zum Umzug ins Umland.

Quelle: Alexander Strurm, eigene Recherche, Foto: Wohnträume