Artikel nach Datum gefiltert: Mai 2025

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass - sofern eine nachvollziehbare Einsparprognose vorliegt - nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöht werden darf. Die Höhe der Mietanpassung hatte der Gesetzgeber bereits geregelt.

Zum Streit vor den Gerichten war es gekommen, nachdem eine Vermieterin in Bremen 2017 mit vorheriger Ankündigung in ihrem Mehrfamilienhaus die alten Einzelöfen durch eine moderne Gaszentralheizung inklusive zentraler Warmwasseraufbereitung ersetzt. Als die Arbeiten abgeschlossen waren, erklärte sie gegenüber ihren Mietern die Modernisierungs-Mieterhöhungen, die die Mieter auch zahlten.

Eine Mietpartei hielt die Mieterhöhung allerdings später für unwirksam und verlangte nach dem Ende des Mietverhältnisses den Erhöhungsbetrag zurück.

Die Richter des Amts- und des Landgericht hielten die Mieterhöhung für ungerechtfertigt, denn die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass infolge des Umbaus nachhaltig Endenergie eingespart werde. Und dem vom Gericht beauftragten Sachverständigen lagen keine Angaben über den tatsächlichen Verbrauch vor dem Einbau der neuen Heizung vor. Folglich konnte er keine Einsparung von Endenergie feststellen.

Der Fall landete letztlich vor dem BGH, der das Urteil aufhob. Der BGH stellte klar, dass Vermieter nicht den individuellen Verbrauch ihrer Mietenden nachweisen müssen. Was zählt ist, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt. Dabei würden Fachgutachten oder offizielle Durchschnittswerte als Nachweis genügen.

Höhe der Mietanpassung
Im konkreten Fall konnte die Modernisierungs-Mieterhöhung, nach der bis Ende 2018 gültigen Rechtslage, um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.

Seit dem 1. Januar 2019 liegt der Wert für eine Modernisierungs-Mieterhöhung bei acht Prozent.

Zusätzlich wurde eine Kappungsgrenze von höchstens 3,-Euro/m² pro Jahr, bei günstigen Bestandsmieten 2,- Euro/m² eingeführt.

Eigene Recherche, BGH-Urteil v. 26.3.2025, VIII ZR 283/23, Bild: KI-generiert mit DALL·E

Wer eine Immobilie kauft, vertraut darauf, dass auch nicht unmittelbar sichtbare Mängel und Risiken benannt werden. Doch was passiert, wenn tragende Wände entfernt und nur provisorisch ersetzt wurden und der Verkäufer jeden Hinweis hierauf unterlässt?

Ein aktuelles Urteil des OLG Zweibrücken gibt die Antwort:

„Wenn in einem Wohnhaus tragende Wände entfernt und durch eine Stahlträgerkonstruktion ersetzt werden, muss der Verkäufer den Käufer darüber informieren – auch ohne Nachfrage. Verschweigt er diesen Eingriff in die Statik, gilt dies als arglistige Täuschung und kann zur Annullierung des Kaufvertrags führen“

Das OLG Zweibrücken gab der Klage der Käufer auf Rückabwicklung des Immobilienkaufs statt und verurteilte den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe der Immobilie. 

Zur Klage kam es, weil die Käufer beim Kauf nicht erfuhren, dass die Vorbesitzer das Wohnzimmer vergrößert und dabei tragende Wände im ersten Obergeschoss von einer ausländischen Firma entfernen ließen. Die Decke wurde nur provisorisch durch Eisenträger gestützt und später verblendet. Ein statischer Nachweis fehlte. Als die neuen Eigentümer Umbauten planten, entdeckte ein Statiker die unzulässige Konstruktion.

Das OLG begründete das Urteil damit, dass die Verkäufer ungefragt über den Eingriff in die Statik, das Fehlen eines Nachweises und die unbekannte ausländische Firma hätten informieren müssen. Dies gelte auch dann, wenn sie selbst an die Tragfähigkeit glaubten oder die Käufer das Haus mit einer Bausachverständigen besichtigt hatten. Da die Statik für Sicherheit und Stabilität entscheidend ist, müssen solche Änderungen stets offengelegt werden.

Quelle: eigene Recherche, AssCompact, Pfälzisches OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 – Az. 7 U 45/23, Foto: ©Anlomaja / Adobe Stock