BGH stärkt Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen Freitag, 07 September 2018

Wer muss die Wohnung renovieren, wenn der Mieter auszieht? Diese Frage sorgt regelmäßig für Streit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Urteil die Rechte der Mieter gestärkt. Selbst individuelle Absprachen gelten demnach nicht. Mieter müssen eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug auch dann nicht renovieren, wenn sie dem Vormieter eine entsprechende Zusage gegeben haben. Eine solche Vereinbarung hat demnach keinen Einfluss auf die Verpflichtungen zwischen Mieter und Vermieter.

Viele Vermieter vereinbaren im Mietvertrag, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dazu darf der Vermieter seit einem Grundsatzurteil von 2015 den Mieter nicht mehr ohne Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn er eine unrenovierte Wohnung vermietet. Ansonsten würde der Mieter die Wohnung später ggf. schöner hinterlassen müssen, als er sie übernommen hat. Entsprechende Klauseln sind und bleiben daher unwirksam.

Das aktuelle Urteil des BGH stellt klar, dass daran auch eine eventuelle Absprache mit dem Vormieter nichts ändert. In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter beim Einzug seiner Vormieterin unter anderem den Teppichboden abgekauft und vereinbarten, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Beim Auszug strich er die Wohnung selbst. Allerdings bemängelte die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft die Qualität der Arbeiten und beauftragte einen Maler. Die Rechnung sollte der Mieter zahlen. Dieser weigerte sich zu Recht die Kosten zu übernehmen, da er die Wohnung nach aktueller Rechtslage gar nicht hätte streichen müssen. Schließlich hatte er die Wohnung unrenoviert übernommen.

Quellen: Eigene Recherche, Immocompact, BGH, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16

Spekulationssteuer für häusliches Arbeitszimmer ? Mittwoch, 29 August 2018

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss auf den Gewinn Spekulationssteuer bezahlen. Von dieser Steuer ausgenommen ist nur die Immobilie, die der Erwerber selber zu Wohnzwecken genutzt hat. Aber wie ist damit umzugehen, wenn ein Teil der Wohnung oder des Hauses als Arbeitszimmer / Home-Office genutzt wird und die Werbungskosten für diesen Bereich in der Steuerklärung geltend gemacht wurde. Das Finanzamt verlangte die Steuern auf den Veräußerungsgewinn anteilig für den beruflich genutzten Teil der Immobilie. Dagegen klagte der Veräußerer und das Finanzgericht Köln gab ihm Recht: Der Gewinn aus dem Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum ist auch dann in voller Höhe steuerfrei, wenn Werbungskosten für den häuslichen Arbeitsbereich – auch über einen längeren Zeitraum – abgesetzt wurden. Das Home-Office sei schließlich im privaten Wohnbereich integriert. Quellen: Eigene Recherche – LBS aktuell. Aktenzeichen: 8 K 1160/15

Was passiert mit dem Verkaufspreis, wenn die Zinsen steigen ? Montag, 20 August 2018

Das Handelsblatt hat sich intensiv mit dieser Frage auseinandergesetzt, auch in Bezug auf Immobilien. Als Beispiel wurde ein durchschnittlicher Privathaushalt gewählt, der ein freistehendes Einfamilienhaus für 500.000,- Euro kauft und 100.000,- Euro Eigenkapital mitbringt. Für die Finanzierung dieses Immobilienkaufs bringt die Familie mit 3.314,- Euro durchschnittlichem Monatseinkommen 35 % des Haushaltsnettoeinkommens auf. Steigen die Zinsen bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen von derzeit 1,5 % auf 3 % entspricht dies bereits 50% des Hauhaltnettoeinkommens. Kehren die Zinsen auf das alte – damals als günstig angesehene Niveau – von 5% zurück, würde der Immobilienkauf 70% des Haushaltnettoeinkommens verschlingen und der Kauf dieser Immobilie nicht mehr möglich sein.
Diese Nicht-Finanzierbarkeit des Immobilienkaufs würde die Mehrheit der Kaufinteressenten treffen. Und die Preise für Immobilien drücken. Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3% ist rechnerisch ein Kaufpreisrückgang um 24% zu erwarten. Bei einem Anstieg auf 5% beträgt der zu erwartende Wertverlust bereits 40% zu heute. Und wer sagt denn, dass bei 5% Schluss ist?

Was könnte passieren? Viele Objekte werden nicht mehr finanzierbar und somit unverkäuflich - Viele Eigentümer behalten Ihre Häuser - Käufer müssen höhere Monatsbelastungen tragen - Es werden verstärkt kleinere und nicht modernisierte Objekte gekauft.
Wahrscheinlich ist eine Mischung der Konsequenzen für viele Immobilieninteressierten. Bei leichtem bis spürbarem Preisrückgang wird etwas kleiner und einfacher gekauft und eine tragbar erhöhte Monatsbelastung akzeptiert. Aber für einige wird der Traum von den „Eigenen 4 Wänden“ dann wieder unerreichbar werden.

Quellen: Eigene Recherche, Handelsblatt, Interhyp, Statistisches Landesamt

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